Влада Таїланду розгорнула масштабну кампанію з боротьби з тіньовими схемами на ринку нерухомості. Під жорсткий контроль потрапили угоди, в яких іноземні інвестори фактично купують землю через підставних тайських громадян («номіналів») або компанії з фіктивними місцевими засновниками. Посилення перевірок уже призвело до замороження угод з luxury-віллами на популярних курортах — Пхукеті та Самуї.
У чому полягала «сіра схема»За законодавством Таїланду іноземні громадяни не мають права напряму володіти землею у форматі повної власності (freehold). Якщо квартиру в кондомініумі можна купити легально за дотримання квоти для іноземців, то вілли нерозривно пов’язані з земельною ділянкою, що створює для покупців юридичний бар’єр. Для обходу цього обмеження роками використовували дві основні лазівки: Тайські «номінали»: земля формально оформлювалася на громадянина Таїланду, але реальний контроль, фінансування та отримання прибутку залишалися за іноземним інвестором.
Компанії-прокладки: створювалася юридична особа, де іноземець володів часткою нижче встановленого ліміту, а тайські акціонери виступали в ролі пасивних держателів, які не вносять реальний капітал та не беруть участі в управлінні. Новий рівень контролю: від паперів до реальних бенефіціарівЯк зазначає Bangkok Post, влада кардинально змінила підхід до перевірок. Тепер Департамент розвитку бізнесу (Department of Business Development) спільно із Земельним департаментом (Land Department) перейшли від формального вивчення статутних документів до виявлення реальних бенефіціарів бізнесу.
Аудитори ретельно відстежують: хто фактично вніс кошти на купівлю нерухомості; хто здійснює операційне управління об’єктом; на чиї рахунки надходить дохід від оренди вілли; хто приймає ключові рішення щодо розпорядження активами. Критичний ризик: Якщо структура буде визнана фіктивною (nominee-схемою), порушникам загрожують жорсткі санкції — від затяжних судових розглядів і великих штрафів до кримінальної відповідальності та примусового продажу земельної ділянки. Удар по курортній нерухомості та експатахПосилення правил б’є насамперед по сегменту вілл, які експати та інвестори масово скуповували під короткострокову оренду.
Девелопери стикаються з тим, що клієнти відкладають угоди та вимагають підвищених юридичних гарантій. Водночас продавці вторинної нерухомості готуються до тиску на ціни через сумнівну або застарілу структуру володіння їхніми об’єктами. Юристи настійно рекомендують іноземцям відмовитися від ризикованих схем, які брокери за звичкою можуть називати «стандартною ринковою практикою».
Стандарт ринку в цьому випадку більше не означає законність. Замість цього інвесторам пропонують використовувати легальні альтернативи: купівлю квартир у кондомініумах у межах виділених квот; офіційну довгострокову оренду землі (leasehold) з чітко прописаними правами спадкування, продовження та передачі прав. У короткостроковій перспективі на ринок курортних вілл очікує охолодження: угоди триватимуть довше через банківський та юридичний комплаєнс.
Однак у довгостроковій перспективі жорсткі заходи влади зроблять тайський ринок нерухомості прозорішим, закривши двері для фіктивних власників. За матеріалами: Bangkok Post, The Nation, The Nation, The Phuket Express
